Petit commentaire sur le blog "Collectif SDF Alsace"

Nous avons été nombreux à nous battre pour que le droit au logement soit inscrit dans la loi.Pour y arriver, les actions nationales ont été trés utiles et plus encore celles des EDQ qui ont su jouer avec les règles de l'aristocratie médiatique.Pour progresser aujourd'hui nous devons être attentifs à rendre effectif ce droit récemment acquis et à agir là où les problèmes se posent c'est à dire localement.Ce sont les collectivités locales qui aujourd'hui freinent l'application de la loi et peut être dans une moindre mesure certains représentants des services sociaux et notamment ceux qui gèrent les centres d'hébergement.

La lutte doit donc pour moi changer de forme et bizarrement tendre à renforcer l'Etat face aux réticences locales.J'ai l'impression que nous n'en prenons pas le chemin en restant sur notre précédent mode d'action.En clair, beaucoup de bruit contre le ministre du logement et trés peu contre la Ville de Paris qui propose d'augmenter les loyers dans le parc public au lieu de consacrer ces logements (une cinquantaine de milles au coeur du problème) à l'application du droit au logement.Je ne pense même pas que ce soit une question politique, simplement une habitude bien française de générosité nationale et de préservation des avantages des plus nantis localement.

Une exception cependant la Fondation Abbé Pierre qui en créant une comparaison entre les communes place le débat au bon niveau. Leur dernier rapport reste malgré tout bien mièvre et les technocrates sociaux pointent sous les oripeaux du militantisme.

Collectif sdf alsace.

Le droit au logement: du national au local

Bien qu'ayant été en parfait accord avec les associations sur le droit au logement jusqu'à présent, j'ai un peu plus de mal à comprendre la situation du moment, lorsqu’il s’agit de mettre en pratique ce droit au logement désormais dans la loi.

En effet je constate dans ma région soit un nombre de dossiers déposés relativement faible, notamment vis-à-vis de la capacité à y répondre positivement, soit une mobilisation réduite de fonds disponibles pour construire des établissements type Maisons relais

Pour ceux qui au regard de leur autonomie personnelle peuvent accéder à un logement social traditionnel, l’offre de logements existe : elle correspond peu ou prou aux capacités de réservation des Préfets dans le parc social, soit une centaine de milliers de logements par an.

Les associations sont d'ailleurs les mieux placées pour faciliter l'exercice du droit au logement dans ce cas. Je constate dans ma région que ces dossiers ne sont pas pléthores, au point que je m'interroge sur la volonté de certains CHRS (centre d'hébergement et de réinsertion sociale) de faciliter cet accès qui pourrait à moyen terme leur créer des problèmes de gestion faute de pensionnaires.

D'un autre coté, pour des personnes à plus faible autonomie, l’offre de logements adaptés n’est pas suffisante, notamment ce qu’il est convenu d’appeler les Maisons relais. Il s'agit cette fois ci de construire des établissements et il ne me semble pas que les fonds manquent, ils seraient plutôt sous-utilisés. Ces projets se heurtent au scepticisme ou à l'opposition des collectivités locales qui ne veulent pas de ces établissements sur leur sol.

Alors que souhaite-t-on réellement?

Certains sans doute souhaiteraient que l'Etat se substitue en tout et pour tout aux collectivités locales, d'autres me paraissent plus ambigus exprimant une grande générosité nationale (déclaration d'intention, participation au réseau éducation sans frontière etc..) tout en défendant localement la priorité aux ressortissants de la commune.Il suffit de parcourir les programmes politiques des candidats aux municipales pour s'en convaincre.

Pour faire évoluer cette situation un déplacement des actions associatives vers le local me paraîtrait salutaire mais je m'interroge sur le mode d'organisation des associations les plus actives, qui fonctionnant sur le régime d'une cooptation un soupçon parisianiste et élitiste ont du mal à embrayer sur le débat local.

Corrigé par Maurice.

Le droit au logement opposable: l'enfer est dans les détails.

La loi s’applique au 1er janvier 2008. Le droit au logement est applicable en France. Si la question se pose un peu partout en Europe, seul l’Ecosse et la Ville de Cologne nous avaient précédé.

La foule se rue déjà devant la préfecture de Paris afin de faire valoir son droit. Les délais étant de rigueur, chacun peut penser que les premiers présents seront les premiers servis.

En province l’indolence semble de mise et Ouest France relatait aujourd’hui la situation d’une grande ville de l’ouest, où le fonctionnaire en charge du dossier est en vacance et où le réceptionniste indique au téléphone : écrivez nous on vous rappellera.

Rappelons les points essentiels d’application de la loi DALO :

• elle s’applique pour toutes les personnes disposant de la nationalité française ou d’un titre de séjour sur le territoire
• elle s’applique à toute personne ayant déposé préalablement une demande logement social dans le cadre de la procédure dite du numéro unique.
• elle s’applique pour toutes les personnes qui ne sont pas en mesure d’accéder ou de se maintenir dans un logement décent et indépendant.
  

La loi s’applique sous réserve que ces personnes se trouvent dans l’un des 6 cas suivants :

• disposer d’une demande de logement en délai dépassé
• être menacé d’expulsion sans solution de relogement
• être hébergé ou logé temporairement dans un établissement ou un logement dit de transition
• être logé dans des locaux impropres à l’habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux
• être logé dans un logement manifestement suroccupé en présence d’un enfant mineur ou d’une personne handicapée
• La loi donne droit à saisir une Commission ad hoc dite de médiation qui saura indiquer au Préfet la solution à retenir.
  

Cette commission a 3 mois pour rendre son avis au Préfet ou six mois dans les départements d’outre-mer et jusqu’au 1er janvier 2011 dans les départements comportant une agglomération de plus de 300 000 habitants. Sur la base de cet avis, mais on peut le supposer en tenant compte de la loi elle-même, les Préfets ont 3 mois pour trouver une solution de logements adaptée à la situation de chaque demandeur. Au delà de ce délai, le tribunal administratif pourra être saisi et condamné le Préfet pour défaut de mise oeuvre du droit au logement.

Sur la base de la seule condition de délai dépassé, la saisine du tribunal ne sera possible qu’à compter du 1er janvier 2012. L’heure des bilans est encore lointaine et il serait vain de conclure à l’efficacité ou non de la loi DALO. La France étant un pays où l’imagination administrative n’a pas de borne, nous pouvons simplement envisager les raisons d’une réussite ou d’un échec potentiel.

Pourquoi la loi DALO peut-elle fonctionner ?

• En premier lieu les Préfets détestent payer quelques frais que ce soit issus de condamnations administratives et leurs pratiques les conduits à l’efficacité dès qu’il en est question. Les personnes sous le coup d’un jugement d’expulsion en ont souvent fait les frais. Dès lors que le Préfet au nom de l’Etat voyait sa responsabilité financière engagée pour non recours à la force publique permettant d’assurer l’expulsion d’un locataire sous le coup d’une décision justice, la force publique était très souvent mis en oeuvre et l’expulsion réalisée.
• Les Préfets et autres grands corps de l’Etat ont vu au fil du temps leur emprise territoriale s’amenuisait au profit des grands élus locaux. Le DALO les remet en selle sur un sujet trés local, le logement.
• Contrairement à ce l’on entend parfois les logements existent si l’on accepte de mobiliser les logements sociaux au rythme de leur rotation. Les Préfets disposent d’ailleurs d’un droit de réservation sur 30% de cette rotation (dont 5% affectés en principe aux fonctionnaires).
• Les organismes HLM parfois retords à l’idée de l’application immédiate du DALO ont l’habitude de jouer le jeu des services de l’Etat. Au cours des dernières années ils ont contractualisé la prise en compte des demandeurs de logements défavorisés dans des documents dénommées accords collectifs départementaux et dans l’ensemble ils ont tout fait pour mettre en oeuvre ces contrats.
• Les associations caritative ou gestionnaires de centre d’hébergement peuvent être présentes à la fois dans les commissions de médiation et dans les commissions d’attribution des organismes HLM ce qui tend à améliorer globalement leur influence.
  

Pourquoi malgré tout, cela pourrait ne pas fonctionner ?

• Un dispositif de dissuasion administrative peut habilement être mis en oeuvre pour limiter le nombre de dossiers susceptibles d’être intruits. Gérer le temps, les délais et les modalités, l’administration publique sait faire et le formulaire de saisine mis en ligne ne présage rien de bon à cet égard. Il semble en effet dissuader les dépôts de dossier à l’initiative exclusive du demandeur. Il aurait pu en effet être imaginé que le service instructeur puisse clairement être sollicité pour renseigner le document pour des personnes illettrés par exemple, cela n’est pas le cas.

• Une des premières mesures que les services seront amenés à proposer aux préfets sera constituée par la définition du délai à prendre en compte pour la fixation du délai dit dépassé. Certaines préfectures ont déjà cru bon de rallonger de délai initialement fixé pour tenir compte de son caractère opposable. Une grande vigilance quant à ces délais devra être observés par ceux qui souhaitent une mise en oeuvre effective du droit au logement.

• Le choix des membres de la commission de médiation revêt une importance toute particulière pour son efficacité. Contrairement à ce que l’on peut entendre ou lire ici ou là, le droit au logement tel qu’il ressort de la loi n’était pas le résultat attendu par les associations concernées dans un délai si rapide. Bon nombre d’intervenants sur le terrain la pensent prématurée et en avance sur l’offre réelle de logements. Cela pourrait conduire à une interprétation très restrictive de la loi dont le bénéfice se limiterait aux SDF et à quelques situations suscitant une grande compassion. Les autres demandeurs seraient ainsi relégués au rang de demandeurs simples de logement. Cette position aurait également pour vertu aux yeux de certains de préserver l’accès au logement social pour les personnes aux revenus modestes et moyens qu’une application élargie de la loi mettrait en difficulté dans leurs itinéraires résidentiels, révélant l’ampleur de la crise du logement pour tous.

• Le recours au contingent préfectoral (logements réservés par le Préfet)expressément visé par la loi DALO nécessite un engagement des services déconcentrés de l’Etat qui souvent en a abandonné la gestion au profit d’accord globaux de relogement signés avec les organismes HLM. Dit autrement il n’existe souvent plus de système informatique ou de fonctionnaires pour gérer ce type de fichiers.
  
• Pour remédier à la déficience structurelle de leurs services certains Préfets envisagent dès à présent une alternative à la mobilisation de leur contingent dans la constitution de commissions additionnelles susceptibles de gérer consensuellement avec les collectivités locales et les organismes bailleurs, l’application de la loi, une sorte d’accommodement raisonnable.
  
• Si les Préfets sont heureux de retrouver des prérogatives, ils restent dans une négociation permanente avec les grands élus locaux qui ne les met pas à l’abri de négociations à mener sur le dos du DALO.
  
• La mise en oeuvre du DALO pour des demandeurs de logements particulièrement fragiles nécessitera sans doute la mise en place de mesure d’accompagnement social renforcé, en principe du ressort des départements. Il ne semble pas que cette question ait été réellement clarifiée jusqu’à présent et l’ensemble des nouvelles dispositions devra être mis en oeuvre à moyens constants. Le défaut de suivi social pourrait être générateur de difficultés avec les riverains et mettre à mal l’acceptation sociale du dispositif.
  

L’enfer est dans les détails, nous le savons tous. la loi DALO n’échappera pas à la règle comme l’extension d’autres droits fondamentaux en ont fait les frais dans le passé.

L’absence de centre IVG de proximité a rendu difficile la mise en oeuvre de l’avortement libre et gratuit dans bon nombre de territoires français et ce, pendant plusieurs années.

Avant cela, la scolarisation obligatoire s’était heurtée à de nombreux usages locaux comme la préservation d’une main d’oeuvre agricole suffisante pour les grands travaux des champs ou le temps nécessaires au catéchisme.

Dans un cas comme dans l’autre, des solutions ont été trouvées. Tout porte à penser que cette loi constitue effectivement une réelle avancée des droits fondamentaux. Sa mise en oeuvre dans une période de forte tension du marché du logement la rend néanmoins fragile et son application méritera d’être accompagné par la mobilisation de tous.

Les HLM s'invitent chez Attali.

Le numéro de décembre d' Actualités Habitat, une revue éditée de manière assez confidentielle par l'Union sociale pour l'habitat, expose la position de cette organisation forte de 4 000 000 de logements sociaux concernant les propositions de la commission Attali sur le logement et la croissance.

En premier lieu de réelles convergences sont affichées sur les conditions du développement de l'offre foncière. Sont notamment réaffirmées les nécessités de rendre cohérents 2 types de documents de planification locale: les plans locaux d’urbanisme et les programmes locaux de l'habitat.

Les premiers sont censés définir des espaces constructibles en conformité avec les besoins mis en évidence dans les seconds. En réalité ces documents ont le plus souvent été établis sans lien, ce qui rend quasi impossible la réalisation des logements nécessaires.

On peut d'ailleurs se demander pourquoi avoir créé 2 documents distincts.

Les HLM marquent également leur accord sur la nécessité d'appliquer réellement la loi SRU qui fixe le quota minimum de logements sociaux pour chaque commune en laissant le Préfet imposer la loi en cas de défaillance locale.

En second lieu l'Union sociale de l'Habitat sait remettre quelques pendules à l'heure face à l'intelligence trop définitive des membres des commissions Attali.

Elle rappelle notamment que les logements HLM consomment 30% moins d'énergie que les logements privés, et que si la consommation d'eau s'établit à 150 litres par personne dans le privé elle se limite à 100 litres dans le parc HLM.

Elle rappelle également qu'en moyenne les loyers HLM sont de l'ordre de 2 fois inférieurs aux loyers dits de marché.

Elle insiste enfin sur la qualité des organismes HLM qui sont le plus souvent des PME à forte implication locale et qui à ce titre offrent une réelle qualité de service. Certaines de ces entreprises présentent d'ailleurs des niveaux de satisfaction de leurs locataires très élevés, parfois supérieurs à 85%.

Notons au passage que la commission Attali en souhaitant constituer des entreprises HLM plus importantes par regroupement est en totale contradiction avec une de ses affirmations les plus récurrentes sur la souplesse et la créativité des PME.

Les enquêtes réalisées par les organismes HLM montrent d'ailleurs que la qualité de service semble décroître au delà d'une certaine taille d’entreprise (+ de 15000 logements).

Pour la commission, la PME serait vertueuse pour tous les secteurs d'activité sauf pour l'activité HLM.

L'Union sociale pour l'habitat sait également exposer ses stigmates de rhumatisant en restant réticente sur l'accession à la propriété, et notamment celle des locataires HLM et en refusant de traiter au fond la question de l'occupation du parc social par des personnes aux revenus trop élevés.

En conclusion, on voit transparaître dans cette contribution la situation de l'habitat social en France.

Un système et un vrai savoir faire, incarnés par 60 000 salariés, qui ont su faire mieux que le privé en matière de développement durable: énergie et eau, mais également en matière de développement du lien social dans les quartiers difficiles ce dont on parle peu.
Ce système a également permis de limiter les loyers à des niveaux qui permettent le maintien dans les lieux des personnes les plus pauvres.

Dans le même temps, ces professionnels de l'habitat peinent à négocier les virages imposés par l'évolution de la société. Ils continuent à opposer la primo accession au locatif social "la vente HLM doit certes être développée mais non rendue systématique alors que l'offre locative sociale est insuffisante" et à croire que la mixité sociale serait le fait de quelques riches présents dans les HLM "la commission (Attali) souhaitant la mixité sociale, ceci nécessite d'accueillir aussi les ménages les moins pauvres en HLM".

Tout cela semble faire fi de deux évidences.

Premièrement un locataire qui achète c'est un demandeur potentiel de logement de moins et donc cela ne nuit pas rapport offre demande dans le locatif. Il convient simplement de laisser une part suffisante au logement locatif dans l’ensemble du patrimoine disponible ce qui ne semble pas problématique dans l’immédiat.

Deuxièmement tout le monde comprend bien qu'il faille accueillir des locataires jusqu'à 3 à 5 SMIC selon que l'on est en province ou à Paris, personne ne comprend en revanche que l'on puisse y accueillir des ménages jusqu'à 10 SMIC.

En fait, les primo accédants sont issus des même couches de la société que les locataires HLM et peuvent précisément contribuer à la mixité des immeubles et des quartiers en acquérant leurs logements là où ils étaient locataires. A contrario, les locataires riches résident le plus souvent dans des HLM de luxe où la question de la mixité ne se pose quasiment pas.

Logement social et aristocratie d' Etat

Les faits récents concernant le logement dans le parc public de hauts fonctionnaires et de personnalités politiques importantes, posent la question du démantèlement nécessaire d’une aristocratie d’Etat, qui subsiste dans notre pays et qui joue du légal contre l’immoral, pour préserver ses avantages et ses prébendes.

Après Bolufer, Chevènement s’est fait prendre la main dans le pot de confiture alors qu’il loue non pas 1 mais 2 logements sociaux, un à Paris et un à Belfort.
L’un comme l’autre mettent en avant leur bon droit, et force est de reconnaître que le droit leur est favorable tant nos règles semblent inadaptées.
L’Etat se montre ainsi sous son vrai jour.
Légitime et moderne quand il s’agit d’assurer la cohésion nationale par un effort de solidarité, l’essence même du logement social, l’Etat apparaît également archaïque dans sa protection des élites et profondément injuste dans l’usage de ses ressources à savoir l’impôt.
Réconcilier ces deux attitudes contradictoires est sans doute l’un des enjeux les plus lourds des prochaines années si l’on souhaite fonder sur la confiance la relation politique.

La nation ne pourra pas en effet tolérer plus longtemps un Etat qui à l’insu de son plein gré est égalitaire pour tous au profit de quelques uns.
Cette situation se constate d’ailleurs pour la plupart des services publics qui comme la santé ou l’éducation masquent sous le discours de l’égalité, une pratique inégalitaire qui privilégie les plus riches, les plus informés les plus interventionnistes et ceux qui ont dans leur entourage des copains riches, informés ou interventionnistes.
En matière de logement la loupe est encore plus déformante et révèle exclusivement l’influence pour elle même que l’aristocratie d’Etat a su conserver au travers du temps.

Cette aristocratie d’Etat ne mobilise pas ces capacités pour rien et limite ses prébendes aux situations à forte valeur ajoutée, qui lui permettent indépendamment de ses revenus, qu’elle juge toujours insuffisant, de se maintenir dans la cour des grands, c’est-à-dire des plus riches.
Un préfet, un homme politique important, un membre des grands corps de l’Etat, si gradé soit-il, ne peut plus se payer un logement à Paris alors même qu’il est en poste en province, le patrimoine public sera mis à profit pour lui conserver ce privilège.

Le plus étonnant réside dans le caractère parfaitement légitime pour les intéressés eux mêmes de cette situation, qu’ils décrivent comme l’usage légal de la part privé du parc public de logement.
Ils acceptent par là-même que l’Etat ou les collectivités publiques qui n’ont plus la capacité de réaliser des logements sociaux dans le centre de Paris investissent plus encore pour offrir des logements à ceux qui en ont le moins besoin.
Ils l’acceptent parce qu’ils se sentent différents et qu’ils imaginent que la collectivité leur est spécifiquement redevable.
Ils l’acceptent parce que le plus souvent, ils confondent le droit et la morale comme ils distinguent sans vergogne le discours pour les autres ou discours politique et le plaidoyer pro domo qu’ils n’hésitent pas à faire valoir auprés des services gestionnaires de ce qu’ils considèrent être les avantages de leurs charges.

L’actualité nous montre que ceux qui pourfendent les dépassements de ressources chez les locataires HLM ou la plus value potentielle réalisable par un locataire HLM qui achète son logement savent choisir, sous louer, faire repeindre et cumuler l’occupation de logements publics.
Quand la perception de tous et les intérêts de quelques uns sont à ce point irréconciliables, la règle doit évoluer et la proposition de Denis Baupin élu Vert de Paris de rendre a minima tout le parc public, définitivement social, est à tous égards salutaire.

Au même titre, la proposition de Nicolas Sarkozy de limiter le maintien dans les lieux dans le parc HLM pour ceux qui disposent de moyens suffisants pour se loger dans le parc privé, constitue sous réserve d’application une véritable avancée
Si tel était le cas et si les petits marquis devaient déménager, eu égard à leur extrême qualité présumée, la mise en place d’un soutien psychologique s’avérera sans doute nécessaire face à l’ébranlement de tant de certitudes. Une quote-part des loyers HLM perçus sur les logements ainsi libérés et occupés par les sans logis qui en ont bien besoin, pourrait sans doute être affectée à cette fin.

Bon Noël à tous...

Le logement, la cuisine et le réglement

Vincent Bénard indique sur son Blog qu'en son temps Jean Prouvé grand architecte des années 50 s'était vu refusé l'agrément d'un projet par les fonctionnaires de l'équipement qui considéraient qu'un logement avec une cuisine au centre n'était pas digne des exigences de la République française.

La question de la cuisine au centre reste d'actualité.

Travaillant actuellement sur des modèles de maisons dite passives (à trés faible consommation énergétique) nous tentons de concilier l'économie énergétique, la bonne qualité d'usage et un faible coût.

Pour ce faire nous développons un concept de panneaux en béton sandwich avec beaucoup d'isolant au centre et des menuiseries intégrées. Ces panneaux composent un volume simple et trés ouvert au Sud autour d'un noyau central de pièces d'eau (cuisine et salle de bain)

Ce plan permet de réelles économies de construction et nos plans sous réserve des décisions définitives semblent aujourd'hui correspondre aux exigences de la République.

Il est vrai que la cuisine ouverte sur le séjour est passée par là et que les plans sont devenus plus souples.

Pour aller au delà de cette simple question des cuisines, les réglements d'urbanisme raffolent de régles énergivores: fixation de l'alignement, de la ligne de faîtage, positionnement fixe des entrées cochères sur les parcelles, imposition des toits à deux pentes avec indication des angles à respecter.

Travaillant sur la crise des concepts de l'urbanisme, je me demande en fait si le temps n'est pas venu pour faire face à toutes ces règles de définir un concept juridique au dessus des règles qui permettent de passer outre toute réglementation sous réserve que le projet proposé apporte la preuve qu'il est plus efficace énergétiquement dans des conditions économiques identiques.

L'intérêt d'un tel concept consiste en son adaptibilité au regard des évolutions technologiques.

A titre de comparaison, ls baux d'habitation comporten depuis plus 2 siècles une référence au comportement "de bon père de famille".

Les pères sont devenus des mères, la famille a été bouleversée, la plupart des occupants des logements n'ont plus d'enfants à leur domicile et pourtant le concept a tenu et évolué avec la société.

A défaut l'évolution des documents réglementaires prendra au moins 10 ans.

Eric

Le logement social by Sarkozy: mythe ou réalité.

Un discours de 14 pages exclusivement consacré au logement, l’expression d’une pensée cohérente qui « ne lâche rien » : une France de propriétaires, un coup de pouce au pouvoir d’achat et plus personne à la rue avec les HLM aux manettes.

Des chiffres, des ordres, des délais, le cocktail de l’efficacité est réuni, reste à apprécier la faisabilité réelle du projet.

En premier lieu un raisonnement simple, les logements pour les plus démunis existent dans le parc HLM sous réserve que ceux qui n’ont rien à y faire le quittent vers le parc locatif privé ou l’accession à la propriété.

400 000 logements libérables, 4 ans de production de logement sociaux nous dit-il.

Au-delà de la querelle de chiffre qui s’en est suivi, 200 000 logements au moins (5% du parc social) peuvent être ainsi libérés pour la plupart à Paris, en première couronne, et dans les plus grandes villes.

200 000 logements rendus disponibles pour faciliter l’insertion des pensionnaires des centres d’hébergement et nouveauté présidentielle, loger les salariés en mutation professionnelle.

On humanise et on dynamise, solidarité et compétitivité deviennent possibles, le modèle social-libéral trouve une réalité.

L’articulation des mesures se poursuit avec les places libérées dans les centres d’hébergement qui s’ouvrent pour les SDF ou au moins pour tous ceux qui accepteront de quitter la rue.

Les opérateurs : les organismes HLM, on les secoue, une évaluation de leur activité est clairement proposée autour de leur capacité de production, de rénovation, de vente et de promotion de programmes immobiliers en accession à la propriété au profit du plus grand nombre.

Si certains organismes HLM manquent de moyens, il est clairement imaginé qu’ils puissent bénéficier des capacités financières de ceux qui ne font rien et qui disposent d’un bas de laine substantiel. On les appelaient jadis les dodus inactifs.

Point d’orgue du raisonnement, une modération de l’évolution des loyers rattachée à l’inflation générale et donc déconnectée des coûts de la construction.

La capacité d’investissement de ces organismes n’en sera pas plus affectée puisque ce manque à gagner sera compensé par les plus-values sur les ventes qui elles, évoluent avec les prix de l’immobilier qui galopent au-delà de l’évolution des coûts de construction.

Bravo l’artiste, même l’urbanisme est revisité en rappelant que la ville doit être plus dense au centre qu’en périphérie où la maison de ville est mise à l’honneur.

Sur cette question , le doute perce cependant avec un recours affiché à l’imagination administrative de Borloo 2 qui devra par ordonnance (excusez du peu) libérer les forces de l’urbanisation pour desserrer l’étau foncier et permettre une réelle fluidité du marché du logement..

Il serait sans doute excessif de considérer le Président déjà battu sur ce terrain et pourtant même réformé en urgence l’urbanisme est une activité à forte inertie. En admettant même, qu’il arrive à convaincre et que la bureaucratie ne le mange pas, seul son successeur pourra éventuellement tirer profit de ces réformes.

Dans le même temps les collectivités locales mettront tout en œuvre pour ne pas faire ou pour se hâter lentement tant la protection des avantages acquis, de ceux qui habitent par rapport à ceux qui s’installent et la répulsion de la grande pauvreté les guident dans leurs choix politiques.

Sur la plupart des territoires les élections municipales prochaines renforceront encore cette situation avec des programmes qui à l’instar des propos déjà anciens de J.M. Le Pen privilégieront le fils sur le voisin et le voisin sur l’étranger.

S’il fallait en trouver une, une voie existe peut être encore pour passer outre ces fortes contraintes.

L’Etat tant qu’il bénéficie de sa légitimité politique récemment acquise, autrement dit tant que l’opinion ne se sera pas retournée, peut reprendre le leadership afin d’assurer la satisfaction des besoins en logements.

Fondant son action sur l’autorité des préfets et sur leur capacité partielle mais réelle à mobiliser certains corps intermédiaires comme les organismes HLM, les associations et les partenaires sociaux mais également les opérateurs immobiliers privés, l’Etat en usant de quelques mesures exceptionnelles doit pouvoir engager des actions d’urbanisation ultra-volontaristes susceptibles d’une part de débloquer le marché mais également de répondre aux aspirations des populations sur chaque territoire.


Grand paradoxe que d’en appeler à l’Etat pour résoudre des crises locales, mais n’oublions pas que les grands défis de l’extension des droits fondamentaux, comme la scolarisation obligatoire, ont toujours emprunter ce chemin dans notre pays, quitte à lâcher la bride de l’autonomie des collectivités une fois un nouvel équilibre revenu.

L'accompagnement social, l'autre versant du droit au logement

Parmi les bénéficiaires du droit au logement on peut supposer qu'une part importante d'entre eux sera composée par des oubliés du système, des ménages en situation de grande précarité qui n'ont pas pu ou pas su faire entendre leur voix par l'administration et les acteurs traditionnels du logement social.

Le droit au logement en les rendant visibles suffira pour une grande part d'entre eux à leur redonner les moyens d'existence et la dignité qu'ils n'auraient jamais du perdre.

Il en va ainsi des femmes en rupture de bans
qui restent au domicile de l'ex conjoint, d'amis ou de membres de la famille dans des conditions matérielles et souvent relationnelles extrêmement difficiles.

Il en va également d'un grand nombre de personnes qu'un accident de la vie a reclus dans une situation matérielle et psychologique ne leur permettant pas de refaire surface. La maladie, le chômage, les problèmes familiaux, une dette, une rupture de droit peuvent être à l'origine de ces situations.

Dans un certain nombre de cas en revanche le mal logement ou l'absence de logement s'accompagnera de nombreuses autres difficultés dont le caractère chronique nécessitera une prise en charge extérieure.

C'est en principe l'objet des actions d'accompagnement social lié au logement.

Ces actions se mènent sous la responsabilité des Conseils généraux qui en partenariat avec les communes, les organismes HLM, les fournisseurs d'énergie et dans une moindre mesure l'Etat déterminent la politique à mener en matière d'accès au logement et de maintien dans le logement.

Peu de Conseil généraux ont aujourd'hui anticipé un besoin nouveau de moyens à accorder à l'accompagnement social en lien avec la mise en place du droit au logement opposable.

Un réveil tardif sur ce sujet pourrait s'avérer brutal.

L'Etat n'a pas non plus prévu un nouveau transfert de moyens financiers supplémentaires à ce titre.

Cette question reste donc pendante, même si les travaux d'évaluation des politiques en vigueur dans le cadre des plan départementaux d'aide au logement des plus défavorisés (PDALPD) ont mis en évidence la multiplications des besoins et la caractérisation de ces besoins.

Au fil du temps 2 niveaux au moins d'accompagnement social ont été décrits.

• l'accompagnement social soft

Un premier niveau qui peu ou prou relève de la mise en place des démarches nécessaires au retour aux droits. Le logement ne suffit pas faute de ressources, de possibilité d'accès au soin ou de la satisfaction de toute autre nécessité vitale mais avec l'aide d'un travailleur social quelques semaines ou quelques mois suffiront pour stabiliser une situation.
Selon les modes d'organisation territoriaux, ce travail pourra être réalisé par les travailleurs sociaux de secteur ou par des associations dûment mandatées.
Son coût peut être aisément calibré et dans l'ensemble les dispositifs actuels satisfont aux exigences d'un tel suivi.
Ils ne remettent pas en cause les modes d'organisation du travail social (respect des heures ouvrés, déplacement possible du ménage accompagné vers les bureaux de l'action sociale, engagement personnel raisonnable des travailleurs sociaux en charge).

• l'accompagnement social hard

Il s'agit là de situations autrement difficiles où les repères sociaux se sont amoindris et ou le cumul de handicaps est tel que le terme de la mesure d'accompagnement n'est pas prévisible au moment de sa mise en oeuvre.

Le plus souvent des questions comportementales se posent qui peuvent compromettre définitivement le maintien dans les lieux ou un premier niveau de stabilisation dans un logement nouvellement obtenu.

L'adhésion du ménage à la mesure d'accompagnement reste un combat permanent et l'engagement personnel du travailleur social est très important parfois même démesuré. Il doit en effet être présent régulièrement au domicile, réguler les relations avec le voisinage et le propriétaire, suivre l'évolution de la famille dans tous ces méandres afin de rechercher en permanence les conditions de la résilience ou plutôt rechercher les moyens de nombreux rebonds successifs liés aux crises inévitables dans ce type de situation.

Cette tâche est le plus souvent dévolue à des associations spécialisées issues du monde caritatif et dont le travail se rapproche grandement dans notre propre pays du travail humanitaire dans d'autres contrées.

Les cadres de travail doivent être adaptés, les crises ne sont pas toujours compatibles avec les horaires administratifs, espoir et désespoir alternent en permanence dans le ressenti de l'intervenant social, la reconnaissance du travail effectué par l'environnement se fait souvent attendre et des partenariats institutionnels complexes doivent être bâtis afin de susciter l'adhésion la plus large possible.

La coordination permanente de plusieurs intervenants (psychiatrie, protection de l'enfance, service pénitentiaire etc..) s'avère le plus souvent nécessaire et place l'accompagnateur au centre d'un réseaux de compétences spécialisés sans qu'il bénéficie d'une légitimité suffisante.

Les relations interpersonnelles tiennent souvent lieu dans ce cas de ciment de la coordination ce qui exclut une intervention homogène sur l'ensemble des territoires.

L'engagement prend ici le pas sur le métier et la compassion devient souvent le seul moteur de l'action.

D'un point de vue financier ces situations s'avèrent le plus souvent très coûteuses et peu de dispositifs déployés au titre des fonds de solidarité pour le logement ont réellement prévu des moyens adaptés.

L'intervention se gère le plus souvent par des successions de financements de mesures conçues pour un accompagnement de moindre intensité et par l'investissement plus ou moins bénévole de certains intervenants associatifs qui foisonnent d'autres financement pour tenter d'équilibrer ces actions.

En accroissant l'offre de logement l'application du droit au logement opposable va rendre nécessaire une plus grande multiplication encore de ces mesures.

Elles restaient en effet limitée par une offre de logements insuffisantes pour les ménages les plus défavorisées.

Outre l'aspect financier, les questions liées à la sectorisation géographique de l'intervention, la capacité de coordination réelle des secteurs sociaux médicaux et pénitentiaires risquent de prendre une grande importance dans les prochains mois avec sans doute une spécialisation accrue des acteurs qui sauront traiter les cas les plus difficiles.

Espérons simplement que l'espoir réel d'obtenir un logement décent et abordable, facilitera la mise en tension nécessaire entre le travailleur social et la famille et contribue à sa stabilisation et à son autonomie.

La privatisation du logement social une solution pour la mise en place du droit au logement? Oui à Berlin...

Notre Ministre du logement Christine Boutin est revenue d'Allemagne ou plutôt de Berlin avec plein d'idées nouvelles pour développer le logement social en France.

Il est vrai que Berlin est une ville accueillante où les loyers de centre-ville sont sensiblement comparables à ceux pratiqués dans une HLM de banlieue des années 60 en France.

Il est vrai également que le Sénat de Berlin à majorité rouge, rose et verte a pris la décision de céder ses sociétés communales de logement à des fonds de pension qui d'ailleurs se sont ensuite revendus les dites société entre eux.

Cette mesure iconoclaste ne semble pas avoir grandement perturbée ni les locataires ni même les sociétés de logement elles-même qui aprés un moment de stupeur se sont adaptées.

Au passage les montants perçus à l'occasion de ces cessions (40 à 60 000€ par logement) ont été utilisés à la mise en place d'autres politiques publiques ou au remboursement de la dette abyssale de Berlin.

Cette privatisation semble donc faire bon ménage avec des conditions de logements accessibles à tous et notamment aux ménages les plus défavorisés qui font l'objet d'une politique spécifique depuis 2002.

Par le biais de conventions à durée limitée les Communes avec l'aide des Régions agissent pour loger dans le parc public, l'ex parc public et le parc privé les ménages les plus en difficulté dont elles assument dans la plupart des cas le risque pécuniaire.

Dans le contexte Berlinois le système fonctionne bien et si des ségrégations subsistent elles correspondent à la communautarisation de certains quartiers, centraux comme périphériques, liée dans un premier temps aux vagues successives d'immigration, puis à la situation spécifique des Osties et autres originaires de pays limitrophes aux ascendances allemandes.

Il correspond cependant à une situation trés particulière du marché du logement marquée par une détente trés forte qui s'accentue encore au fur et à mesure où l'on s'enfonce dans les territoires de l'ex RDA.

Cette situation s'explique par deux phénomènes conjoints: le sur-investissement en logements réalisé à la suite de la chute du mur en accompagnement de Berlin capitale et le nombre de logements trés élevés réalisés ou programmés à la fin des années 90 coté Est, au moment ou pour les habitants de la RDA rien n'était plus enviable que de se rapprocher de Berlin.

Les fonctionnaires sont finalement restés à Bonn, et les Osties ont fortement été attirés par l' Allemagne du Sud, il en a résulté un marché détendu dans une des principales capitales européennes, des loyers et des prix de vente peu élevés et une tendance progressive à l'inutilité des structures dédiées au logement social.

Berlin n'est pas l'Allemagne et dans le même temps l'Allemagne du Sud vit sensiblement une tension du marché du logement comparable aux grandes villes françaises.

Les questions relatives au droit au logement y sont de facto d'actualité et les organismes de logements publics sollicités à ce titre, même si les collectivités usent de leur faculté de conventionner des logements privés pour trouver des solutions adaptées à chacun.

Notons que les collectivités locales s'engagent sur le terrain du droit au logement ou du logement social dit résiduel (affecté aux plus défavorisés) en garantissant les bailleurs contre les risques d'impayés et de dégradations.

L'Etat lui s'est totalement désengagé en 2007 en considérant que devant des situations locales aussi diverses les Régions et les communes étaient les plus compétentes pour trouver la meilleure voie.

Marché détendu, engagement des collectivités teritoriales à leur demande, désengagement peu problèmatique de l'Etat, banalisation et privatisation des acteurs nous sommes face à une situation peu comparable à la situation française.

Retenons simplement:

• que dans un marché détendu les prix baissent même dans une capitale.Mesdames et Messieurs les urbanistes faites votre boulot desserer l'étau foncier!


• que dans un marché détendu les organimes publics de logement ne servent plus à grand chose et que les solutions les plus exotiques de privatisation deviennent envisageables


• que dès lors que le risque et le financement du logement des ménages les plus défavorisés sont exclusivement portés par la puissance publique (une sorte de réquisition contractuelle) le recours au logement privé n'est pas à exclure pour satisfaire le droit au logement

Reste à savoir ce que Madame le ministre va faire de tout ça....

Le droit au logement, chez moi ou chez les autres?

Quel enjeu pour l'extension des droits fondamentaux, une première avancée: Le droit au logement opposable.

Le gouvernement a pris une décision importante au 1er trimestre 2007 concernant le droit au logement opposable.

Cette décision s'appliquera dès 2008 pour les personnes les plus en difficulté.

Il est difficile de connaître avec exactitude quelles vont être les impacts de cette loi sur les attributions de logements sociaux.

L'expérience écossaise avec une première application pragmatique de l'Housing act de 1996 a conduit à attribuer 40% des logements sociaux aux bénéficiaires de ce nouveau droit lors de la première année de son application.

40% c'est un chiffre énorme, il représente l'ordre de grandeur des attributions effectuée au profit des salariés des entreprises privées ayant des revenus modestes.

On imagine l'effet domino qui pourrait en résulter pour les autres catégories de demandeurs de logement sociaux même si nous ne disposons pas actuellement d'une évaluation réelle de l'impact attendu de la loi sur chaque territoire.

Fait marquant, partout en Europe où la question de l'application éventuelle de ce droit se pose, les collectivités territoriales s'en emparent, craignant une application inappropriée de telles dispositions par l'Etat ou même par la Région (le Lander) dans le cas de la Ville de Cologne en Allemagne.

Rien de tout ça en France où les autorités locales en appellent précisément au rôle exclusif de l'Etat pour loger les ménages les plus en difficulté dans la moindre commune de France.

Dans un pays où le local a plutôt bonne presse, et le rôle de l'Etat est plus souvent décrié cette situation paraît tout a fait paradoxale.

Elle exprime sans doute la propension des collectivités territoriales à se désengager du social dès que l'occasion leur en est donnée.

Vous constaterez que s'il y a beaucoup de villes pauvres qui en appellent à la solidarité nationale visant à compenser la dureté de la situation qui est la leur, il est plus difficile de trouver des communes riches si l'on excepte Neuilly sur Seine objet de toutes les attentions.

Même Paris serait devenue une ville de pauvres si l'on écoute ses principaux élus.

Je doute en fait qu'il soit question d'argent en ces domaines et les rapports successifs sur la question ont bien montré que les collectivités (ce sont souvent les départements qui sont en charge) préféraient payer des hôtels jusqu'à 3000€ par mois pour une famille plutôt que de libérer ou de construire les logements nécessaires.

Alors de quoi s'agit-il si ce n'est là aussi d'acceptation sociale?

Notre organisation territoriale dont les limites (communales) défient les lois du bon sens et ne constituent plus des espaces de responsabilités pour leur décideurs dans certains domaines essentiels de la vie de nos concitoyens et notamment pour ce qui concerne le logement, l'emploi et les transports.

Nous nous trouvons donc dans un contexte qui de facto, et parfois au corps défendant des élus eux-mêmes permet de rechercher dans le royaume d'à coté la solution à ses propres problèmes ... sociaux.

Les citoyens le plus souvent agissent localement pour qu'il en soit ainsi.

Tout se passe comme s'il y avait un citoyen national: généreux, solidaire et ouvert plutôt favorable à l'extension des droits fondamentaux, et un citoyen local voire hyperlocal défenseur de ses acquis territoriaux qui a du mal à faire le lien entre la générosité des principes et la situation sociale difficile de celui qui se trouve à sa porte. Bizarre...

L'Etat doit donc jouer son rôle et tout son rôle dans ces affaires et je note que la commission Attali envisage l'expropriation des communes qui ne réaliseraient pas un nombre de logements sociaux suffisants.

Une sorte de monde à l'envers où l'Etat doit agir centralement pour régler des questions très locales.

Espérons simplement que de nouveaux équilibres se créeront dans l'attente d'une réforme institutionnelle sur les limites territoriales, permettant une application réelle du droit au logement.

Espérons également que cette application ne sera pas dévastatrice pour les ménages au revenus modestes mais intégrés socialement qui doivent également pouvoir disposer d'un itinéraire résidentiel conforme à leurs besoins.

Il me semble enfin qu'il y a un droit encore plus fondamental que le droit au logement c'est celui d'avoir une adresse même si c'est dans une caravane ou dans une tente le long du périphérique.

Cette question là, j'y reviendrai à partir d'un travail extrêmement précieux réalisé par ATD Quart Monde pour faire reconnaître, par les instances européennes le droit à l'adresse de familles défavorisées bafouées par l' Etat français qui méconnaissant leur lieu de résidence déjà ancien, s'est entêté à indiquer sur leurs cartes d'identité "sans domicile fixe".

Il paraît qu'ils n'auraient pas pu obtenir de permis de construire à ces adresses et que donc le droit des murs se serait imposé au droit des hommes.

Urbanisme en crise (3): ville, thrombose et tectonique des plaques

Quand laisserons nous nos villes grandir normalement?





En bon sens pour faire croître des villes harmonieusement (cardo et decumanus), il suffit de laisser l’urbanisation se développer le long des voies et d'assurer la densification de l’espace interstitiel en réalisant avec une anticipation raisonnable les infrastructures nécessaires aux constructions et parfois de dégager des espaces pour la création de nouvelles infrastructures de liaisons inter-quartier ou de rang supérieur.





Exceptionnellement la nécessité se fait jour de créer un nouveau centre nécessitant une certaine intégration de l'urbanisation et donc un aménagement initial significatif qui jette les ponts entre ville d'aujourd'hui et ville de demain.





Dans tous les autres cas, les outils traditionnels de l'urbanisme réglementaires (droit de préemption, expropriation, emplacement réservé) permettent facilement cette mise en oeuvre comme ils permettent aux collectivités d'assurer un positionnement judicieux des équipements publics nécessaires.





Le fonctionnement global du processus repose sur la capacité de la collectivité à analyser ses besoins fonciers de moyen terme et à les recaler pragmatiquement en fonction de la transformation réelle du foncier disponible en foncier bâti.





Il repose également sur l'effort fait par la collectivité pour anticiper les infrastructures.





Sur ces bases deux écueils se sont faits jour aboutissant à la crise du logement que nous connaissons et aux difficultés ressenties par les entreprises pour se développer sur certain territoire:

• la notion d'écoulement efficace du foncier n'est que rarement suivi par les autorités locales qui confondent prévisions et résultats. A ce sujet, il n'est pas rare d'entendre l'appréciation suivante "malgré une mise à disposition de foncier suffisante dans les documents d'urbanisme nous n'avons pas pu atteindre nos objectifs de construction de logements". Suivent généralement toute une série de raisons: une densité inférieure aux hypothèses du plan, des mutations foncières insuffisantes, les contraintes du marché etc.. En réalité seuls des documents d'urbanisme évoluant pragmatiquement en fonction des résultats observés sont de nature à faciliter la nécessaire réponse aux besoins socio-économiques. La question d'une évaluation indépendante des résultats me paraît également centrale dans la résolution de ce qui apparaît comme une réelle crise de l'urbanisme comme corpus de doctrines susceptibles de trouver des solutions spatialisées aux besoins des êtres humains sur chaque territoire.
  

• A l'urbanisation continue et contigue s'est souvent substituée l'urbanisation séquentielle au travers d'opérations d'aménagement successives qui revêtent a priori tout un ensemble d'avantages. L'aménageur doit supporter les coûts relatifs aux infrastructures, l'architecte ou l'urbaniste prennent le pas sur le juriste dans l'élaboration de plans d'aménagement de zone dont on imagine qu'ils vont neutraliser le chaos primitif lié à toute urbanisation nouvelle.

Absence d'évaluation et de recadrage des documents de planification et conception séquentielle de l'urbanisme ont le plus souvent abouti à l'insatisfaction des besoins mais également à des a-coups dans le développement urbain.

Concernant l'équilibre offre-demande ces séquences selon qu'elles se développent ou non à contre-cycle peuvent générer une offre à bon prix au bon moment ou au contraire des effets spéculatifs dévastateurs. Dans tous les cas elle génère des mécanismes thrombéiforme.

Sur le plan architectural et urbain la tentation est grande d'unifier la conception en ayant recours aux architectes d'opérations ou à des plans d'aménagement de zone très définis. Parfois même cette situation favorise l'avènement de nouveaux grands ensembles et la tectonique des plaques ou des quartiers qui en résultent.

La ville est un organisme vivant dont la croissance endogène doit primer sur la greffe parfois nécessaire comme peut l'être également la création de nouvelles villes "écologiques..."de la commission Attali.

Son développement harmonieux passe par le maintien permanent à sa périphérie ou dans ses interstices libres d'une capacité de déploiement de l'urbanisation régie par des règles de droit simple.

Cette capacité doit permettre une réponse surdimensionnée aux besoins de logements d'équipements et de localisation d'activités économiques afin d'agir en permanence sur la modération nécessaire des prix.

Dans ces espaces l'anticipation habile des infrastructures par les collectivités doit permettre de guider l'urbanisation sans jamais la bloquer. Cela nécessite un financement propre de ces investissements qui exclut le préfinancement des aménageurs et constructeurs tout en restant compatible avec une récupération raisonnable de ces fonds par le biais de taxes locales d'équipement.

Dans l'hypothèse de création de nouvelles polarités structurantes, la dynamique propre à l'opération d'aménagement reste vertueuse sous réserve de faire la part de l'unité architecturale et urbaine des ingrédients de la centralité, de la qualité des espaces publics et des équipements originels alors que l'urbanisation au fil de l'eau doit rester régie par le droit seul gage de la diversité qui au final rend la ville harmonieuse.

Urbanisme en crise (2): des plans qui laissent peu de place aux pauvres

Pauvres et PLU*, pauvres PLU*


Notre ministre se débat comme elle le peut avec les mal logés parisiens.

Comme le dit Augustin Legrand , on a du mal à comprendre qu'un pays riche éprouve tant de difficultés pour loger ses habitants.

Il semblerait que cette situation découle notamment de l'urbanisation difficile d'un pays pourtant peu dense mais qui a finalement intégré que sauf exception le terrain disponible est inconstructible.

L'urbanisation y est en permanence confrontée à l’acceptation sociale des populations qui tolèrent un taux de croissance de 1% des constructions dans leur environnement immédiat alors que la réponse aux besoins en nécessite souvent 3.

Cet écart de 1 à 3 correspond également à l’erreur de prévision des experts des années 80 en matière de logement. Nos élites mathématiques avaient omis l’effet du vieillissement et des divorces dans les hypothèses d’un problème de robinet finalement assez simple.

Il en résulte une augmentation croissante du prix du foncier dont les plus aisés s'accommodent même si la situation de leurs enfants en matière de logement s'en trouve parfois compromise.

Par un effet de loupe assez compréhensible les plus pauvres eux se trouvent exclus de l'accès à un logement.

Cette situation est d'ailleurs conçue le plus souvent comme une fatalité.

De grandes villes européennes comme Berlin, ou américaines comme Montréal semblent toutefois échapper au phénomène dans l'indifférence générale comme si aucun enseignement n'était à tirer de ces "bonnes pratiques".

Pour avancer il nous faudra sans doute accepter qu'avant d'être un phénomène lié au marché, la crise du logement est d'abord le résultat d'un défaut de planification révélateur d'une crise grave de l'urbanisme et de ses représentations, tant dans l'esprit des experts et que dans celui des autorités locales et nationales.

*PLU: plan local d'urbanisme antérieurement appelé plan deoccupation des sols.